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Welcher Angebots- und Verkaufspreis?

Video - Welcher Preis für Ihre Immobilie?

Hauptursache für Fehler, die später sehr viel Geld kosten, ist die Ermittlung des falschen Marktwertes und der Festsetzung des falschen Angebotspreises.

Natürlich sollte man den aktuellen Marktwert seiner Immobilie kennen, wenn man diese verkaufen möchte, da nicht selten größere, gar der größte Vermögenswert auf dem Spiel steht.

Eine Marktwertermittlung ist erst immer dann aussagekräftig, wenn diese auf Grundlage international anerkannter Standards, wie z.B. den deutschen Wertermittlungsrichtlinien (Ertragswert, Sachwert, Vergleichswert) ermittelt wurde. Das dient als Indiz dafür, dass der Wert genau kalkuliert ist. Hierzu sollte man über umfangreiche Marktkenntnisse verfügen, um auch in der Lage zu sein, die Mechanismen der aktuellen Marktlage genauer zu analysieren und den Verkehrswert nach § 194 BauGB zu ermitteln.

Die fehlende Marktkenntnis der privaten Immobilienanbieter führen in den meisten Fällen zu überhöhten Angebotspreisen, die die Vermarktung in die Länge ziehen und am Ende sehr viel Geld kosten da der Verkaufspreis in den meisten Fällen negativ ausfällt.

Der Immobilienverkauf durch private Anbieter wird oft mit dem Gebrauchtwagenkauf gleichgesetzt. In der Regel setzen die Verkäufer vorerst einen etwas höheren Preis auf Verhandlungsbasis an. So hätte man noch genügend Spielraum für spätere Verhandlungen und „Runtergehen kann man doch immer noch“.  Am Ende wird sich auf einen Preis geeinigt, mit dem beide Parteien zufrieden sein können. So sind zumindest die Marktregeln zu verstehen.

Kann denn diese Strategie, welche für den Gebrauchtwagenkauf gültig ist, überhaupt auf dem Immobilienmarkt funktionieren?

Dieser Frage ist das Institut Innovatives Bauen, Dr. Hettenbach GmbH in Schwetzingen auf Grundlage einer empirischen Untersuchung der Kreissparkasse Köln nachgegangen und kam zu einem überraschenden Ergebnis.

Verglichen wurden jeweils der Angebotspreis einer Immobilie, der intern ermittelte Marktwert, sowie der später tatsächlich erzielte Verkaufspreis und die Vermarktungsdauer.

Das Ergebnis verblüffte selbst die Experten (siehe Grafik unten).

Nur fünf Prozent

Wer demnach bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro mit einem geringen Verhandlungsspielraum von nur fünf Prozent (315.000 Euro) startet, der konnte sich schon im Durchschnitt nach 2 Monaten über einen Käufer freuen. Geeinigt hätte man sich statistisch bei ca. 99%, das wären also 297.000 Euro.

Wird der „Verhandlungsspielraum“ allerdings größer angesetzt, verlängert sich die Zeit bis zum Verkauf dramatisch. Bei rund zehn Prozent Aufschlag dauert es schon über 9 Monate.

Bei zwanzig Prozent verlängert sich der Verkauf auf länger als ein Jahr (ca.13 Monate) bei einem Erlös von nur noch 85 Prozent. Das sind also erhebliche 15 Prozent unter dem Preis, der potenziell möglich gewesen wäre! In Zahlen ausgedrückt:  360.000 Euro Angebotspreis statt 300.000 Euro. Der Verkaufspreis beläuft sich auf 255.000 Euro, Sie verlieren 45.000 Euro des Wertes Ihrer Immobilie und haben einen längeren Vermarktungszeitraum. In dieser Studie sind die monatlichen Betriebskosten, Finanzierungskosten und eine eventuelle Doppelbelastung (Miete oder Finanzierungskosten für neue Immobilie) während der Vermarktungszeit von 13 Monaten noch gar nicht mit aufgeführt bzw. ausgerechnet. Diese können unter Umständen zu einem weiteren sehr hohen 5-stelligen Verlustbetrag führen…

Der Preis ist heiß

Falscher Angebots- und Verkaufspreis - Studie Citak Immobilien

Zusammengefasst:  Welche Preisstrategien gibt es und was nützt es einem?

Variante 1 − Angebotspreis hoch ansetzen und zocken: Die Zockerstrategie „Es wird sich schon ein dummer finden“ bzw,. „Runtergehen kann man noch immer“, birgt ein sehr großes Risiko! Diese Herangehensweise kann dazu führen, dass Ihre Immobilie zum Ladenhüter wird. Letzten Endes muss man mit erheblichen Preisnachlässen rechnen und seine Immobilie unter Umständen unter Wert verkaufen da man den eigentlich erzielbaren Verkaufspreis nicht mehr durchgesetzt bekommt.

Variante 2 − Zum Marktwert anbieten: Das impliziert eine realistische und effektive Herangehensweise, welche fair für beide Seiten ist und einen schnellen sowie sicheren Verkauf gewährleistet.

Variante 3 − Zum Mindestpreis anbieten: Diese Herangehensweise bietet Chancen, denn hier wird die Immobilie bewusst zum Mindestpreis unter dem Marktwert angeboten. Die Nachfrage wird hierdurch enorm erhöht und der Preis durch die sehr hohe Nachfrage nach oben verhandelt. Durch diese Strategie sind sogar 5-10% Mehrerlös möglich.

Kurzum: Lassen Sie sich durch die Medien und dem so genannten. Immobilienboom nicht „blenden“. Die Situation ist zwar durch die Niedrigzinsphase gut, aber auch nur, wenn man alles richtig macht, erzielt man gute Preise. Wer aber über das Ziel hinausschießt und „Zocken“ möchte, der zieht zwangsläufig den Kürzeren.