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Virtuelle Besichtigung – Immobilienvideo vs. 360° Rundgänge

Posted by Hakan Citak on 22. September 2013
45 Kommentare

Ob Immobilienfilm oder 360°  Panoramatouren, das Hauptziel ist bei beiden gleich: Bei der Vermarktung von Immobilien überflüssige Besichtigungen ersparen und mit qualifizierten und somit ausgewählten Interessenten Termine wahrnehmen. Von diesen virtuellen Besichtigungen im World Wide Web profitiert nicht nur der Käufer, sondern auch der Verkäufer. Zudem kann sich der Makler als innovativer Immobilienprofi positionieren und sein Image stärken bzw. bilden. Beide Medien sorgen für schlanke Prozesse während der Immobilienvermarktung und fördern die Akquise, um im Endeffekt hierdurch leichter Immobilien einzukaufen.

Was ist hier der Unterschied bzw. was wird benötigt und wie sehen die erzielbaren Resultate aus?

 

Investitionsvolumen

Das Investitionsvolumen  ist vorerst sehr ähnlich, außer man möchte hochklassige HD-Videos mit Spezialeffekten drehen. Bei hochklassigen Videos die einem Imagefilm nahekommen sollen,  muss man u. a. auch Geld investieren in Slider und Dollies für gleitende Kamerafahrten, Kamerakran, starke Profi-Stative und unterschiedliche lichtstarke Objektive (Weitwinkel, Festbrennweiten, etc.). Für diese Art von Filmen würden die Investitionen ab ca. 5.000,00 € beginnen – Ende offen…

Als kleines Beispiel kann man sich folgenden Immobilienfilm anschauen:

http://www.youtube.com/watch?v=aKPAMoyKq6k

Als Grundausrüstung für den Standardfilm benötigt man eine digitale Spiegelreflexkamera mit Videofunktion, ein Stativ, Objektiv, Licht und eine Schnittsoftware. Für den Einstieg benötigt man keine Vollformatkamera und auch bei der Videoschnittsoftware reicht die Einstiegsversion völlig aus. Das Gesamtinvestitionsvolumen kann mit ca. 1.000,00 € recht schlank gehalten werden.

Bei der Grundausrüstung für 360° Rundgänge verhält es sich recht ähnlich, benötigt wird eine digitale Spiegelreflexkamera (Vollformat kein muss), ein Stativ, ein Nodalpunktadapter (ca. 150,00 €) und Fisch-Eye Objektiv (z.B. Walimex für ca. 300,00 €). Auch hier kann das Gesamtinvestitionsvolumen mit ca. 1.200,00 € recht niedrig ausfallen.

 

Arbeitsaufwand Immobilienvideo

Bei einem Immobilienfilm mit einfachem Standard ohne professionelle Ausleuchtung und Einsatz von Spezialeffekten wie Slider, Kamerakran und Festbrennweiten benötigt man ca.  2-3 Std. für die Filmaufnahmen, hinzu kommen  2-3 Std. Arbeitszeit für den Schnitt. Würde man dies in Kosten ausdrücken wollen, kann man davon ausgehen, dass ein Makler für seine Arbeitszeit ca. 45-65 €/Std. anrechnen sollte. Bei einem Arbeitsaufwand von 5-6 Std. und durchschnittlich 50,00 € / Stunde plus der Musiklizenz in Höhe von ca. 50,00 € pro Film, würde man 300,00-350,00 € als Kosten annehmen dürfen, sofern der Film selbst produziert wird.

Möchte man allerdings ein Immobilienvideo im High Class Standard inkl. professioneller Ausleuchtung und Einsatz von Spezialeffekten wie Slider, Dolly, Kamerakran, Vorder- und Hintergrundschärfe durch Einsatz von Festbrennweiten-Objektiven erstellen, sollte man wie folgt kalkulieren: 5-10 Std. für die Filmaufnahmen  und 8 Std. für den Schnitt (ca. 13-18 Std. Gesamtarbeitsaufwand).

Auch hier sollten durchschnittlich 50,00 € als Stundenlohn angenommen werden, plus der Musiklizenz von ca. 50,00 €. Auch müssen hier Helfer (Mitarbeiter, Praktikant) mit Tageslohn von ca. 150,00 einberechnet werden. Demnach liegt man hier  pro Film bei 850,00-1.100,00 € pro Film , sofern man ihn selbst produziert.

Es gibt natürlich auch die Möglichkeit, externe Videodienstleister zu engagieren. Hier fangen die Preise ab 500,00 € für einen normalen Film ohne besondere Spezialeffekte mit 1-2 min. Filmlänge bis hin zu 2.300,00 € für Premium-Filmproduktionen an. Der Vorteil mit externen Dienstleistern liegt klar auf der Hand: Zum einen produzieren diese jährlich mehrfach Filme, die eine gewisse Qualität aufweisen und zum anderen spart der Makler selbst viel Zeit, die er sinnvoll anderweitig einsetzen kann.

 

Arbeitsaufwand 360° Rundgang

Der Arbeitsaufwand bei den Fotos für die 360° Touren ist deutlich niedriger. In jedem Raum, den man darstellen möchte, werden von einem festen Standpunkt aus Einzelbilder geschossen. Diese werden mit einer speziellen Software zu einer Raumblase gestitcht (zusammengefügt).

Auch hier kann man sich zwei Alternativen bedienen:

  1. Wie bei Immobilienvideos, wird alles selbst erstellt. Hierzu muss man sich zusätzlich eine 360° Panorama-Software kaufen und fügt die virtuellen Rundgänge selbst zusammen. Des Weiteren muss man sich hier Gedanken machen, wo man die Touren speichert und wie diese den Interessenten Zugänglich gemacht werden können. Ein zusätzlicher Arbeitsaufwand von 3-6 Std. pro Tour ist bei diesem Modell einzurechnen.
  2. Eine Symbiose von selbstgemachten Fotos und die Touren durch einen externen Dienstleister (z.B. www.ogulo.de) erstellen lassen.

Die 2. Variante bietet insgesamt mehr Vorteile: Man kann sich die Arbeitszeit des Stitching sparen und erhält zudem eine sehr gut funktionierende Navigationsoberfläche plus den Zugang zu einem zentralen Server für die Uploads.

Zeit- und Kostenaufwand eines virtuellen 360° Rundgangs mit 1 bis 5 Standpunkten würde bei der 2. Variante wie folgt aussehen: 1-2 Std. für die Fotoaufnahmen sind einzukalkulieren. Auch hier nehmen wir 50,00 € als Makler-Stundenlohn an. Die Kosten für die Erstellung durch externe Dienstleister betragen ca. 100,00 €. Demnach liegt man pro Rundgang bei ca. 150,00-200,00 €.

Der Aufwand für eine große Immobilie mit 11 bis 15 Standpunkten würde sich wie folgt darstellen: 2-3 Std. für die Fotoaufnahmen. Erstellung der Tour durch externen Dienstleister ca. 150,00 €. Gesamtkosten 250,00-300,00 € pro Rundgang.

Ein Beispiel einer offenen Tour (von unseren Büroräumlichkeiten):

und hier weitere Beispiele

Beispiele virtuelle 360° Begehungen

 

Präsentationsarten

Ganz gleich, ob Immobilienfilm oder 360° Rundgang, die Interessenten können im Vorfeld an sieben Tagen in der Woche und zu jeder Tageszeit diskrete Besichtigungen virtuell durchführen, hier stehen sich die beiden Systeme in nichts nach. Auch durch den Einsatz von Statistiktools kann der Immobilienmakler nachvollziehen, wie oft die Panoramatour oder der Immobilienfilm angeschaut wurde. Durch die Vergabe eines passwortgeschützten Tour-Zugangs für einen 360° Rundgang kann der Makler zudem genau sehen, welcher Interessent, wann, wie lange und wie oft die fragliche Immobilie virtuell Besichtigt hat. Dies könnte der Makler bei einer realen Besichtigung klar zu seinem Vorteil nutzen.

Beim Immobilienvideo wird der Betrachter „geführt“. Hier wirkt das Medium Video sehr autoritär, der Interessent wird zum passiven Betrachter und kann den Film nur vor- und zurückspulen, um sich  bestimmte Sequenzen erneut anzusehen.

Bei der virtuellen 360° Panoramatour kann der Besucher proaktiv agieren und sich in der Immobilie „frei“ bewegen. Auch das rein- und rauszoomen von Detailansichten ist hier möglich.

 

Vorbereitung

Egal, ob 360° Rundgang oder Immobilienvideo: Sofern man es richtig machen möchte, sollte die Immobilie entsprechend vorbereitet werden. Sauberkeit ist ein absolutes Muss. Home Staging ist eine Möglichkeit, die Immobilie aufzuwerten; jedoch für bestimmte Immobilien zu aufwendig, als dass es sich lohnen würde. Hier kann der Makler allein schon durch die Reduzierung von Möbeln und Deko schon sehr viel an Wirkung erzielen. Wir nennen diese Variante in unserem Unternehmen „Home-Staging light“.

 

Vermarktungsprozesse

Die Vermarktungsprozesse beider Medien sind sehr ähnlich. Man sollte allerdings bei beiden Varianten die Adresse der Immobilie online nicht veröffentlichen (sofern bewohnt), da einerseits nicht jeder Eigentümer möchte, dass jeder Unbekannte seine Immobilie besichtigt und andererseits somit auch der Einbruchgefahr ein Riegel vorgeschoben wird. Aus diesem Grund könnte bzw. sollte das Ablaufschema wie folgt aussehen:

Durch die Inserate auf Immobilienbörsen, Printanzeigen, Flyer und Co. melden sich in einem 1. Schritt die Interessenten beim Makler, um weiterführende Informationen zu erhalten. Nach einer kurzen Qualifikation (Erfragung der vollständigen Kontaktdaten des Interessenten, einhergehende individuelle Fragen an den Interessenten, hinsichtlich der Merkmale von Größe, Zimmeranzahl, Sonderwünsche, Lage, etc. und nach Abwägung, ob Interessent und Immobilie zusammenpassen, kann man das Exposé, Link zur Videotour, Link zum 360° Rundgang mitsamt genauen Adressangaben dem Interessenten zur Verfügung stellen. Sofern der Interessent die Außenbesichtigung ohne Makler durchgeführt, sich den virtuellen Rundgang oder das Video (nachweislich) angeschaut hat und die Frage zum Finanzierungsbudget beantworten kann, kann mit diesem Interessenten ein qualifizierter Besichtigungstermin vereinbart werden. Denn durch dieses straff organisierte Ablaufschema vermeidet man überflüssige Termine.

 

Resümee

Ein normaler Standardfilm wird sicherlich nicht den Imagefördernden Effekt wie bei einer High-Class Produktion haben, dennoch kann man durch den richtigen Schnitt in Kombination mit Musik einen nachhaltigen Eindruck beim Interessenten hinterlassen Die Interessenten werden emotional inspiriert und erhalten einen besseren Eindruck. Zudem ist z.B. youtube mittlerweile zur zweitgrößten Suchmaschine hinter google avanciert. Demnach würde es bedeuten, dass sehr viele Videos gut fürs eigene Ranking sind. Nichts desto trotz sollte man sich darüber im Klaren sein, dass nur Filme in einer gewissen Premiumqualität den gewünschten Effekt der Untermalung des Besonderen hervorrufen.

Des Weiteren ist der vergleichbar große Zeit- und Kostenaufwand zu berücksichtigen, den man hier investieren müsste.

Die 360° Rundgang Lösung ist unserer Meinung nach die bessere Alternative für einen professionell arbeitenden Makler. Die Vorteile hier überwiegen gegenüber dem Medium Video. Man kann zumindest in der Interessentenqualifikation allein aufgrund des Statistiktools viel mehr zum Interesse des möglichen Kunden ablesen. Allein dieses Tool macht den Unterschied schon aus; auch in Hinsicht auf die Vermietung ist die 360° Panoramatour aufgrund des Kosten-/Nutzenfaktors die bessere Wahl.

Immobilienfilme ja; aber unserer Meinung nach nur für Immobilien ab einer gewissen Preisklasse, um das besonderes Image der Immobilie hervorzuheben und als Makler damit später besser zu akquirieren.

Citak Immobilien IVD

Hakan Citak

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